Как делить деньги от продажи единственного ипотечного жилья

Коротко

При продаже единственного ипотечного жилья банкрота часть денег защищена для него и его семьи. С 03.04.2026 действует специальный порядок: закон определяет доли для ипотечного кредитора, отдельных других кредиторов и самого должника. Применять прежнюю формулу из судебного решения 2025 года к новым выплатам без учёта этих изменений нельзя.

Что произошло

Финансовый управляющий продал единственную ипотечную квартиру должницы. После выплаты банку и расходов он направил оставшиеся деньги на погашение долгов другим кредиторам.

Женщина возразила: эти средства были нужны ей для жилья. Нижестоящие суды сослались на то, что она заранее не просила исключить деньги из конкурсной массы.

Верховный Суд указал, что молчание должницы нельзя считать отказом от жилищной защиты, и направил вопрос о распределении на новое рассмотрение.

Что решил суд

По правилам, действовавшим на момент спора, остаток после предусмотренных выплат был защищён. Чтобы направить эти деньги обычным кредиторам, требовался ясно выраженный отказ должника от такой защиты.

Но позже закон изменился. Теперь для продажи единственного ипотечного жилья предусмотрена специальная последовательность расчётов. Она учитывает интересы банка, отдельных кредиторов и самого должника.

Для новых распределений после вступления в силу закона №62-ФЗ не используйте прежнюю формулу как готовый расчёт. Сначала определите, какие правила применяются к конкретной выплате.

Поэтому управляющему нельзя заранее обещать должнику ни весь остаток после расчёта с банком, ни ровно 10% во всех случаях. Итог зависит от предусмотренной законом последовательности, подтверждённых платежей по ипотеке и обстоятельств дела.

Что это значит для АУ

АУ — арбитражный управляющий.

Проверьте статус жилья. Соберите сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и документы о семье должника. Проверьте права на помещения, их фактическое использование и состав совместно проживающей семьи. Нужно подтвердить, что квартира действительно подпадает под специальные правила о единственном ипотечном жилье.
Рассчитайте выручку по новому порядку. Сначала учтите расходы на сохранность и продажу залога, затем последовательно распределяйте оставшиеся деньги по статье 213.27-1.
Проверьте платежи по ипотеке. Кредитный договор, первоначальный взнос и подтверждённые платежи должника влияют на предел части выручки, защищённой в его пользу.
Используйте предусмотренный законом специальный счёт. Не подменяйте установленный для этих средств порядок обычными расчётами с конкурсной массой.
Опубликуйте сведения в ЕФРСБ — едином реестре сведений о банкротстве. Со дня публикации отсчитайте десять рабочих дней: управляющий и другие участники дела вправе в этот срок попросить суд уменьшить передаваемую должнику сумму.
До завершения процедуры проверьте законность распределения. Ошибка может затронуть жилищные права должника и вызвать спор о действиях или вознаграждении управляющего.

Важно

Правило ВС 2025 года и новый закон 2026 года — не одна и та же формула. Ранний судебный акт полезен для оценки прежних расчётов; при новых распределениях нужно применять статью 213.27-1.

Закон также допускает уменьшение защищённой суммы по решению суда, например при явно чрезмерной стоимости жилья либо установленной недобросовестности должника. Это решает суд, а не АУ самостоятельно.

Правовое основание

Что объяснял Верховный Суд по прежним правилам

Определение от 03.03.2025 № 305-ЭС24-20514 по делу № А41-67743/2021 касается банкротства М.А. Тищенко. Защиту денег на жильё называют исполнительским иммунитетом.

Управляющий должен был выяснить волю должника и объяснить право попросить исключить защищённые деньги из конкурсной массы. Это имело значение и для оценки процентного вознаграждения управляющего. Суд сослался также на определение от 26.06.2023 № 307-ЭС22-27054 и постановление Конституционного Суда от 04.06.2024 № 28-П.

Открыть определение Верховного Суда от 03.03.2025.

Как устроен порядок, введённый с 3 апреля 2026 года

Новый порядок установлен статьёй 213.27-1 Закона о банкротстве, введённой законом от 23.03.2026 № 62-ФЗ. Он отличается от прежнего подхода суда.

Сначала из выручки оплачиваются расходы на сохранность и продажу залога по пункту 6 статьи 138. Доли ниже считают от оставшейся после этих расходов суммы:

До 80% — ипотечному кредитору, в пределах обеспеченного долга.
10% — кредиторам первой и второй очереди, если другого имущества для них недостаточно.
Ещё 10% — должнику, но для этой первоначальной доли есть предел: сумма первоначального взноса и произведённых должником ипотечных платежей.

Кому передают оставшиеся деньги

Затем закон предусматривает дополнительное погашение оставшегося ипотечного требования. Окончательный остаток передаётся должнику. Предел первоначальной десятипроцентной доли не равен пределу всей суммы, которую должник может получить. Для соответствующей части выручки используется специальный счёт по правилам новой статьи.

Проверить последовательность расчётов: закон от 23.03.2026 № 62-ФЗ.

Кто может уменьшить сумму для должника

После публикации в ЕФРСБ — едином реестре сведений о банкротстве — сведений об исключении денег из конкурсной массы и передаче должнику даётся десять рабочих дней для обращения в суд об уменьшении этой суммы.

Решение принимает суд по основаниям закона. Он оценивает, явно ли чрезмерна сумма по сравнению с разумной жилищной потребностью, а также предусмотренную законом недобросовестность должника. Высокая цена жилья сама по себе ещё не решает вопрос.

Официальные источники

Основной источник Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2025 305-ЭС24-20514
Верховный Суд Российской Федерации · 3 марта 2025 г. · А41-67743/2021
https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf_ec/2446704

Дополнительный источник Постановление Конституционного Суда РФ от 04.06.2024 № 28-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 446 ГПК РФ и статьи 213.25 Федерального закона „О несостоятельности (банкротстве)“…». Официальный URL: https://publication.pravo.gov.ru/document/0001202406050001. Именно на этот акт Верховный Суд ссылался при разрешении дела Тищенко.
Конституционный Суд Российской Федерации · 4 июня 2024 г. · 28-П
https://publication.pravo.gov.ru/document/0001202406050001

Дополнительный источник Федеральный закон от 23.03.2026 № 62-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О несостоятельности (банкротстве)“». Официальный URL: https://publication.pravo.gov.ru/document/0001202603230008. Закон ввел статью 213.27-1 и тем самым изменил действующий алгоритм распределения выручки единственного ипотечного жилья.
Официальный источник · 23 марта 2026 г. · 62-ФЗ
https://publication.pravo.gov.ru/document/0001202603230008

О материале

Граждане

Процедуры и разделы: Реализация имущества гражданина

Теги: единственное жилье, ипотека, исполнительский иммунитет, конкурсная масса, ст. 213.27-1